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一起房屋租赁纠纷,一场近10年的诉讼“马拉松”

一起房屋租赁纠纷,一场近10年的诉讼“马拉松”

  • 发布时间:2021-10-14 10:36
  • 来源:红星新闻客户端
  • 作者:高鑫
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一起房屋租赁纠纷,一场近10年的诉讼“马拉松”

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  • 作者:高鑫
  • 来源:红星新闻客户端
  • 发布时间:2021-10-14 10:36
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优质、高效的司法服务,是人民群众所期盼的,也是司法机关所追求的。现实中的个别案件,更彰显了提升司法服务质效、促进“案结事了”的重要性。
一份房屋租赁合同的履行,竟引发合同双方之间近十年的诉讼“马拉松”。相关案件先后7次审理、结果多变。浙江省高院曾就这起租赁纠纷三次再审,然而纠纷仍未彻底了结。

2017年7月,浙江省检察院受理房屋租赁“甲方”的申请后提出抗诉,推动双方之间的纠纷第三次在浙江省高院再审,并最终作出与该院2015年再审后“相反”的裁定。
这让房屋租赁的“乙方”南苑公司不服。南苑公司提出,据相关规定,执行和解的案件人民检察院提起抗诉的,人民法院应该不予受理。此后,南苑公司又在通过司法途径继续申诉。
而房屋租赁“甲方”的徐女士,目前仍就其与南苑公司房屋租赁合同纠纷案中的有关执行问题提出异议,南苑公司也已向江干区法院提交了执行异议答辩书。
中国政法大学教授邱星美日前接受红星新闻记者采访时说,司法实践中,一些个案经历类似诉讼“马拉松”,即使相关的司法程序没有问题,但在定分止争方面,也一定程度上凸显了提升司法质效和及时有效化解矛盾的必要性。另外,一些民事纠纷诉讼进程慢、时间长,跟当事人也有关。“拉锯式”诉讼对各方当事人都可能会带来不利后果。
关于合同违约——
位于杭州市下沙军区农场内的一栋房屋,几年前就已被拆除。不过,围绕该房屋的租赁纠纷至今仍未彻底了结。
2010年11月,宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司(以下简称“南苑公司”)经人牵线介绍,与杭州市江干区楠空综合服务部(以下简称“楠空服务部”)签订《房屋租赁合同》,约定楠空服务部将其上述万余平米房屋出租给南苑公司,租赁期限为十年。
首次对簿公堂:到底是谁违约了?
租赁期的第二年,双方便对簿公堂。杭州市江干区法院作出的民事判决显示,2012年2月,楠空服务部业主徐女士将南苑公司起诉,称对方拖欠2012年3月1日至8月31日的租金、使用费160万元,经她多次催讨,被告一直没有支付。因此,请求法院判令解除双方所签合同,被告支付违约金160万元。
对此,南苑公司答辩称,被告打入首期租金后一年内,原告一直不开具发票,故合同的违约责任应由原告承担,因合同解除导致被告装饰装修损失,也应由原告赔偿;原告主张的违约金160万元明显偏高。
2012年4月17日,江干区法院作出一审判决。法院认为,被告以原告提供的第一年租金的发票不符合法律规定为由,拒付第二年的租金、使用费,缺乏合同和法律根据,不予支持。

法院认为,双方的《房租租赁合同》已于2012年2月10日被解除。考虑到案涉房屋面积较大,租赁合同解除后,可能会有一个较长的空置期,法院酌情确定,被告应承担的违约金为80万元。关于装修损失,被告可另案解决。
二审:
房屋未办消防验收,租赁合同是否有效?
一审宣判后,南苑公司提出上诉。据杭州市中级法院作出的二审裁定书记载,南苑公司上诉认为,涉案租赁标的房屋没有办理过建设工程规划许可证,且租赁房屋面积超过1万平米,按规定应进行建筑消防验收,而该房屋未办理消防验收。涉案租赁合同应属无效。
南苑公司上诉提到,租赁合同签订后,南苑公司已投入数千万元对房屋进行扩建和装修。即使该公司存在违约行为,一审判决违约金额过高。
徐女士则回应,一审判决事实认定清楚,证据确凿,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
2012年8月27日,杭州市中级法院二审裁定:驳回南苑公司的上诉请求。
高院再审:
瑕疵已弥补,再审申请理由不能成立
此后,南苑公司向浙江省高院申请再审。2013年3月11日,浙江省高院裁定由其提审此案。
据浙江省高院作出的民事判决书记载,南苑公司申请再审时提出,徐女士至今仍无法提供案涉房屋的建设规划许可证和消防验收合法文件,致使南苑公司无法办理消防设计审核和申请酒店消防验收,无法办理证照开业,故其暂缓支付租金没有违反法律规定。
浙江省高院再审认定,涉案房屋已在2012年2月28日取得了相关的房屋使用证、土地使用证,同年5月办理了相关的租赁许可证。租赁标的物存在的瑕疵已被弥补。
值得一提的是,浙江省高院提到的“瑕疵弥补”是2012年2月28日,但彼时,徐女士和南苑公司早已关系恶化到对簿公堂。
浙江省高院再审认定,南苑公司诉讼中以楠空服务部(徐女士)未提供合法发票、缺少产权及租赁许可证明等,行使同时履行抗辩权缺乏合同和法律依据。
2013年7月19日,浙江省高院再审后作出判决,认定南苑公司的再审申请理由不能成立。

关于装修损与房屋占用费——
浙江省高院再审判决后,南苑公司和徐女士之间的诉讼,进入到装修损失认定的赔偿诉讼。南苑公司将徐女士诉至江干区法院,要求赔偿其经济损失2837.8万余元。
双方互诉,索赔均超千万元
据江干区法院民事判决书,南苑公司起诉称,双方在《房屋租赁合同》中约定,甲方需配合乙方协调各项关系及协助办理营业执照,若因物业产权问题引起的时间和经济损失,由甲方按照实际评估价值赔偿乙方。
南苑公司起诉称,合同签订后,被告既未提供房屋的相关证明文件,也未配合原告协调各项关系并协助办理营业执照,导致原告的酒店至今无法正常开业。徐女士应当承担因此给原告造成的巨额损失,包括酒店装修改造、房屋租金、工资损失等共计2837.8万余元。
而徐女士则反诉南苑公司,称其在前述判决生效后,一直占用房屋,拒不将房屋腾空退还,给她造成很大的经济损失。徐女士反诉要求判令南苑公司腾退归还房屋,支付房屋占用费1000余万元(截至2014年7月11日)。
2014年10月10日,江干区法院对这起互诉索赔案件作出一审判决。法院判令南苑公司将涉案房屋腾空退还给徐女士,支付此前占用费762.4万余元;驳回南苑公司的全部诉求。
二审:双方均有责任
宣判后,南苑公司提出上诉。“目前来看,涉案房屋无法通过正常程序办理营业执照的事实,双方当事人均是明知的。故造成南苑公司租赁涉案房屋经营商务酒店的目的无法实现,对此双方当事人均有责任,由此产生的损失,双方当事人应承担各自的责任。”杭州市中级法院在其二审判决中论述。
杭州市中级法院二审认定,南苑公司对其产生的损失自行承担55%,徐女士对南苑公司的损失承担45%的赔偿责任,即徐女士应赔偿南苑公司832万余元。
关于南苑公司上诉主张不需要向徐女士支付占有费762万元的问题,杭州市中级法院在二审判决中也进行了详细论述。该院认为,根据生效判决认定租赁合同已于2012年2月10日解除,南苑公司仅支付了徐女士2011年3月1日起的一年租金320万元,南苑公司应付自2012年3月1日起至房屋实际腾退之日止的占有费。
据一审法院查明,2012年11月30日,楠空服务部与杭州某电梯公司签订《房屋租赁合同》,将涉案房屋出租给对方使用,租赁期限十年。2012年12月13日,因杭州某电梯公司欲进入涉案房屋施工受到南苑公司阻挠,楠空服务部与南苑公司、杭州某电梯公司签订《三方声明》。楠空服务部与南苑公司、杭州某电梯公司签订的《三方声明》。

楠空服务部与南苑公司、杭州某电梯公司签订的《三方声明》。

在这份《三方声明》中,他们约定:楠空服务部与南苑公司于2012年12月17日之前前往浙江省高院协商,南苑公司承诺协调好省高院出具停止此前终审判决执行的书面声明。若省高院出具此书面声明,则杭州某电梯公司停止对该纠纷大楼的进场及施工;若未出具,则杭州某电梯公司有权于2012年12月18日进场及施工,南苑公司不得阻挠。
杭州市中院二审认定,根据上述《三方声明》,在南苑公司无法提供该书面声明的情况下,徐女士应该要求南苑公司腾退房屋,在此之前南苑公司未腾退房屋,应承担全部的责任。2012年12月18日后,占有费的损失扩大,南苑公司和徐女士都有责任。
杭州市中院认为,2012年12月18日后,南苑公司未腾退房屋,徐女士应当积极主张要求南苑公司腾退房屋,而徐女士未进行该主张。直到南苑公司2013年1月9日向法院提出起诉要求徐女士赔偿损失之后,徐女士才向法院提出要求南苑公司腾退租赁房屋并支付占有费,导致损失的扩大,对此徐女士应承担主要责任。南苑公司对2012年12月18日后产生的占有费承担20%的责任。
最终,杭州市中院二审认定,南苑公司的上诉理由部分成立,改判徐女士支付南苑公司经济损失832万余元;南苑公司将涉案房屋腾退给徐女士,支付房屋占用费332万余元,2014年3月1日起的占有费,按年租金336万元计算至履行之日止,由南苑公司承担20%。
再审申请被驳,检方提出抗诉
省高院又一次再审后作了改判
杭州市中院二审判决后,徐女士不服,向浙江省高院申请再审。2015年12月10日,浙江省高院再审后,裁定驳回徐女士的再审申请。
浙江省高院再审认为,南苑公司租赁案涉房屋经营商务酒店的目的无法实现,双方当事人均有责任,由此产生的损失,双方应承担各自的责任。二审判决在此基础上,结合南苑公司装修、改建投入实际及添附不能移除利用等情况,酌情判决由南苑公司自行承担55%损失,徐女士承担45%的赔偿责任,并无不当。
关于占有费问题,浙江省高院再审认为,结合讼争房屋实际使用情况,二审法院酌情判决由徐女士自行承担2012年12月18日之后的房屋占有费的80%,尚属公平合理。
此后,徐女士又向浙江省检察院申请抗诉。2017年7月24日,浙江省检察院向浙江省高院提出抗诉。浙江省检察院的民事抗诉书显示,该院审查认定的事实与二审法院认定的事实一致。但是,二审杭州市中级法院判决认定事实和适用法律存在错误。

浙江省检察院抗诉认为,原审认定徐女士没有积极主张腾退与常理不符,也与徐女士在2012年12月18日后的1月余即反诉要求南苑公司腾退房屋的事实不符。房屋没有腾退导致损失扩大的责任,应由南苑公司承担。
2017年9月25日,浙江省高院再次作出裁定,由该院进行提审。对于浙江省检察院提出抗诉,南苑公司答辩时称,此案作为执行阶段和解的案件,不应再审。判决徐女士疏于行使权利导致损失扩大的实际,判决徐女士承担80%的占有费,公平合法。
2018年12月26日,浙江省高院再审后作出判决,改判南苑公司支付徐女士房屋占用费1180万余元,维持了原杭州市中级法院二审判决的其他部分。
浙江省高院再审认定,南苑公司应在2012年12月18日积极返还房屋。但其直到2015年10月9日经杭州市江干区法院强制执行,才将案涉房屋返还给徐女士,应向徐女士支付从2012年2月10日合同解除日起至2015年10月8日止的全部占有费。
关于案件执行——
收到结案通知书,未料诉讼再起
对于本案双方是否已经达成执行和解并履行完毕的问题,浙江省高院在其再审判决中进行了详细论述:再审审理过程中,若当事人达成和解协议并履行完毕的,意味着原裁判文书的执行力被和解协议所取代,申请人不再享有申请执行原裁判文书的权利,在此情形下,可视为当事人放弃再审,对原裁判文书也就没有继续审理的必要,应终结再审审理程序。
浙江省高院认定,根据查明的事实,二审判决后,徐女士实际支付南苑公司355万余元,2015年10月9日经杭州市江干区法院执行,南苑公司将案涉房屋(包括扩建部分)移交给徐女士。南苑公司同意本案执行完毕。因此,在双方未签订执行和解协议且徐女士否认双方达成执行和解的情况下,现有证据材料仅证明本案已执行完毕,并不能证明双方已经达成执行和解协议并履行完毕。
这一结果,让南苑公司难以信服。“如果不是为了和解,南苑公司有牺牲重大利益放弃剩余执行款的必要吗?”南苑公司法务负责人拿出江干区法院于2016年5月27日发出本案执行完毕的《结案证明》及能够证明结案方式为和解履行完毕的《结案通知书》说。

南苑公司提供的盖有江干区法院执行局公章的《结案通知书》显示,“南苑公司与徐女士房屋租赁合同纠纷案,经该院执行,现已全部执行完毕,结案方式为和解履行完毕。特此通知。”
2021年10月9日,红星新闻记者联系到杭州市江干区法院执行局,一位工作人员通过案号查询后向记者确认,南苑公司基于徐女士租赁合同纠纷案确实是以和解的方式执行完毕。
南苑公司法务负责人告诉红星新闻记者,在执行法院的调解下,南苑公司基于徐女士要求执行和解的请求,同意放弃徐女士尚欠的数十万元款项,以彻底了结这起纠纷。
未料,徐女士又再次兴诉,向浙江省检察院申请抗诉。据悉,徐女士目前仍就其与南苑公司房屋租赁合同纠纷案中的有关执行问题提出异议,南苑公司也已向江干区法院提交了执行异议答辩书。
南苑公司法务负责人称,根据相关规定,执行和解的案件人民检察院提起抗诉的,人民法院不予受理。已经受理的,裁定驳回抗诉。浙江省高院在南苑公司坚持要求审查此案能否受理的情况下,仍然继续审理,并作出实体判决,属于严重违反相关法律规定。南苑公司将通过司法途径继续申诉。
深感诉累——
十年了,这起纠纷仍未彻底了结
这起因房屋租赁引发的纠纷,历经近十年诉讼“马拉松”,仍未能彻底了结。“7次诉讼程序让一个民营企业深感诉累。”南苑公司方面认为,一个并不复杂的房屋租赁合同纠纷案件,经过十年、历经7次审理、数次反转,给“办成”复杂案件,且使转租军产房的徐女士利益实现了“最大化”。
10月9日,徐女士的丈夫接受红星新闻记者采访时称,这桩事情令他们也很难受,通过司法途径历时近十年,纠纷至今还留个“尾巴”,法院判给他们的一些设备对方仍没返还。
“这是我小姨子的事情,她当初是以我爱人名义租下(涉诉房屋后转租)的。为了这件事情,连我们也受牵连,包括我爱人在内,都不愿意再提这事。当时两套房子都要被执行掉,搞得快要 ‘家破人亡’,简直就是一部心酸史。”徐女士的丈夫说。
政法专家——
“拉锯式”诉讼对各方当事人都可能带来不利
司法实践中,民事纠纷的诉讼“马拉松”常有吗?暴露哪些问题?红星新闻记者就此采访了中国政法大学教授邱星美。邱星美介绍,我国民事诉讼设有审限,一般不会出现持续许多年的诉讼“马拉松”。司法实践中,一些个案经历类似诉讼“马拉松”,即使相关的司法程序没有问题,但在定分止争方面,也一定程度上凸现了提升司法质效和及时有效化解矛盾的必要性。
红星新闻记者注意到,早在2018年,最高法发出关于学习推广“枫桥经验”的通知,其中提到“要健全完善多元化纠纷解决机制,推动矛盾纠纷及时高效化解。”
“调解是需要双方当事人自愿,有一方不同意就不行。如果有一方当事人不愿意息讼,用尽诉讼程序,那么诉讼进程就会被拉长。”邱星美提示,一些民事纠纷诉讼进程慢、时间长,也跟当事人有关。“拉锯式”诉讼对各方当事人都可能会带来不利后果。
“一审法院作出判决后,败诉方可能要上诉。上诉后,案件或许会被发回重审。重审后,当事人还可以再上诉。一方对上诉结果不服,还要申请再审。有些案子再审后撤销原判,又被发回重审;此外,还可能涉及向检察院申请抗诉。”西北政法大学民商法学院民事诉讼法教研室主任董少谋同样认为,一些个案诉讼进程十分漫长,跟当事人穷尽诉讼程序有关。
董少谋还指出,司法实践中,还存在一些当事人滥用诉权现象,严重拖延诉讼进展。“比如一个简单的执行案件,司法拍卖环节可能多次被叫停。刚准备拍卖,一个当事人提出异议,根据法律规定,就要进行审查,一般会耗费数个月时间。法院驳回异议申请后,再启动拍卖时,他又找另一个人再次提出异议,案件又面临审查了。”

 

 

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